Vente de terre agricole : comprendre le droit de préemption du locataire
Lors de la vente de terre agricole, le locataire exploitant peut bénéficier d’un droit de préemption, lui permettant d’acquérir le bien en priorité. Ce droit, encadré par le code rural, vise à protéger les agriculteurs et à maintenir la vocation agricole des terres. Dans cet article je vous aide à comprendre le droit de préemption et vous explique l’importance du conseil en droit rural.
Le principe du droit de préemption d’un bien agricole
Lors de la vente d’un bien agricole, loué par bail rural, le fermier locataire dispose d’un droit de préemption, protégé par le code rural. Dès lors, lorsque le propriétaire a trouvé un acquéreur, le notaire doit informer son locataire du projet de vente (prix et conditions de cession) afin qu’il use ou non de son droit d’acquérir prioritairement le bien. Ce dernier dispose d’un délai de 2 mois, à compter de la réception de cette déclaration d’intention d’aliéner (DIA), pour faire connaître son souhait d’acquérir le bien aux prix et conditions énoncées dans la DIA.
Son silence vaudra renonciation à la préemption.
Le respect de l’agenda et des procédures n’est pas la seule contrainte, c’est pourquoi MD Foncier Conseil vous accompagne avec un service de consultation juridique en droit rural.
Le locataire peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux si il estime que le prix et les conditions demandées de la vente sont exagérées. Le tribunal paritaire fixera, après enquête et expertise, la valeur vénale des biens et les conditions de la vente.
Si le propriétaire n’accepte pas les décisions du tribunal paritaire, il peut renoncer à la vente.
Il faut également savoir que le droit de préemption du fermier est conditionné à une durée d’ancienneté de 3 ans sur la parcelle vendue. De plus, si ce dernier possède déjà une surface agricole déjà importante, il ne pourra l’exercer. Il en sera de même en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Conditions d’exercice du droit de préemption
Pour pouvoir exercer son droit de préemption, le locataire doit :
- Avoir exploité la parcelle pendant au moins trois ans
- Ne pas déjà posséder une surface agricole importante
- Ne pas se trouver dans un cas d’expropriation pour cause d’utilité publique
Le droit de préemption du fermier n’est pas à prendre à la légère, toute absence de notification d’une vente pourra être sanctionnée par la nullité. Là encore, MD Foncier Conseil accompagne propriétaires et locataires dans les démarches liées à la vente d’une terre agricole.
En cas d’absence de préemption du locataire, restera à purger le droit de préemption de la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’établissement rural), qui ne peut être exercé que pour un but agricole (installation d’un jeune, maintien de la vocation agricole du bien, lutte contre la spéculation foncière, etc) ou environnemental.
Dans certains cas qui concernent des terrains situés dans des zones spécifiques, certains organismes peuvent également bénéficier d’un droit de préemption, tels que le Département dans les espaces naturels sensibles, le conservatoire du littoral.
Points importants à retenir
- Le droit de préemption du fermier est un élément important à prendre en compte lors de la vente d’une terre agricole.
- Le propriétaire doit respecter la procédure légale d’information du locataire.
- Le locataire dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption.
- En cas de litige, le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour fixer le prix et les conditions de la vente.
Photo de Josh Sorenson
